A Lei nº 13.465/2017 mudou a regularização fundiária brasileira ao instituir a Regularização Fundiária Urbana (REURB), reunindo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e titular seus ocupantes.
Mas sua aplicação exige uma distinção fundamental: regularização fundiária não se confunde com simples titulação.
A questão ganha relevância nos loteamentos aprovados e registrados conforme a Lei nº 6.766/1979, onde pode haver ocupantes sem título registrado. Isso, por si só, não caracteriza núcleo urbano informal que justifique nova REURB.
Um loteamento aprovado e registrado já integra o sistema jurídico-formal. Pode haver, porém, adquirente com contrato ou compromisso de compra e venda que não promoveu o registro.
Nesse caso, a pergunta correta é: qual irregularidade precisa ser solucionada? Se os instrumentos ordinários de transmissão, adjudicação ou registro forem suficientes, não há razão para transformar a pendência em REURB.
Diagnosticar antes de regularizar
Em um mesmo loteamento podem coexistir imóveis regularmente registrados, títulos ainda não levados a registro, ocupações sem título, alterações físicas não refletidas no cadastro e efetivas irregularidades urbanísticas ou fundiárias.
O diagnóstico deve confrontar a situação física, cadastral, urbanística e registral. Essa integração reduz o risco de sobreposição de áreas, duplicidade de matrículas e emissão de títulos incompatíveis com direitos anteriormente constituídos.
O Provimento CNJ nº 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, reforça a integração entre território, cadastro, georreferenciamento e Registro de Imóveis.
REURB não é atalho registral
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também estabelece limites. No REsp 1.782.692/PB, o STJ ressaltou o caráter administrativo e coletivo da REURB, vinculada ao núcleo urbano informal e submetida às exigências urbanísticas e ambientais previstas em lei.
A REURB, portanto, não é mecanismo universal para legitimar qualquer ocupação.
No REsp 2.083.016/SC, envolvendo Área de Preservação Permanente, o STJ também destacou a importância do marco temporal e do procedimento administrativo.
REURB-S, REURB-E e legitimação fundiária
O art. 13 da Lei nº 13.465/2017 estabelece a REURB-S para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda e a REURB-E para os demais casos.
A classificação produz consequências jurídicas e econômicas e deve decorrer da realidade concreta do núcleo.
A legitimação fundiária, prevista no art. 23, é forma originária de aquisição da propriedade no âmbito da REURB. Por seus efeitos sobre a titularidade, exige os pressupostos legais e não deve substituir negócios jurídicos ou títulos existentes.
Há ainda o marco temporal. O art. 9º, § 2º, estabelece a referência de 22 de dezembro de 2016 para a constituição do núcleo urbano informal, para os fins previstos na lei. Não é detalhe burocrático, mas elemento do controle de legalidade.
Município, registro e integração cadastral
A regularização exige atuação coordenada. O Município possui papel central na instauração, processamento e aprovação da REURB, enquanto ao Registro de Imóveis cabe a qualificação registral dos títulos e documentos apresentados.
A qualificação registral é etapa essencial para converter o resultado administrativo em segurança jurídica, publicidade e eficácia perante terceiros.
O Provimento CNJ nº 195/2025 reforça a integração cadastral no Registro de Imóveis. O SIG-RI e o Inventário Eletrônico Estatístico também aproximam informação territorial, cadastro e registro.
O que isso tem a ver com o agro?
Embora a REURB tenha natureza predominantemente urbana, seus efeitos ultrapassam o direito urbanístico, especialmente em regiões cuja expansão econômica acompanha o agronegócio.
A produção impulsiona cidades, distritos, armazéns, agroindústrias, logística, serviços e novos empreendimentos. Toda essa economia depende de segurança territorial.
Identificar imóvel, limites e titulares influencia investimentos, planejamento e crédito. Para o agronegócio, segurança jurídica não termina na porteira.
Regularizar sem desorganizar
A Lei nº 13.465/2017 criou instrumentos fundamentais contra a informalidade fundiária, mas não autoriza o uso automático da REURB sempre que houver ocupante sem título registrado em loteamento formalmente aprovado.
É necessário distinguir loteamento irregular de loteamento regular com pendência de titulação; ausência de registro de inexistência de título; e irregularidade fundiária de simples necessidade de formalização da aquisição.
A REURB deve ser utilizada quando necessária para superar uma efetiva situação de informalidade territorial, urbanística, ambiental ou jurídica que não possa ser adequadamente solucionada pelos instrumentos ordinários. Ao mesmo tempo, registros válidos e direitos anteriormente constituídos precisam ser preservados.
O verdadeiro desafio é regularizar sem desorganizar aquilo que já está juridicamente organizado.
Regularizar não é simplesmente titular. É organizar o território, reconhecer direitos, integrar informações e produzir segurança jurídica.
Essa visão é indispensável ao desenvolvimento urbano ordenado e a um ambiente institucional favorável ao crédito, aos investimentos e ao desenvolvimento econômico, inclusive nas regiões impulsionadas pelo agro.
José de Arimatéia Barbosa – Oficial do Registro de Imóveis e Títulos e Documentos da Comarca de Campo Novo do Parecis – MT
