A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018, consolidou-se como um dos principais instrumentos para integrar núcleos urbanos informais ao tecido formal das cidades. Seu objetivo é claro: garantir segurança jurídica à posse, promover a titulação dos ocupantes e viabilizar a implantação de infraestrutura, assegurando o cumprimento da função social da propriedade urbana.
Apesar de seu potencial transformador, a aplicação prática da REURB ainda enfrenta obstáculos relevantes. Na maioria dos casos, esses entraves não decorrem da ausência de previsão legal, mas de falhas na condução dos procedimentos pelos municípios, especialmente na modalidade de interesse social (REURB-S), cuja responsabilidade lhes é atribuída.
O primeiro ponto de atenção está na própria base do instituto. A REURB pressupõe a existência de núcleo urbano informal, ou seja, aquele clandestino, irregular ou não registrado. Esse requisito, previsto no art. 9º da Lei nº 13.465/2017, é condição essencial para a instauração do procedimento. Áreas que já possuem registro formal, constituídas sob a égide da Lei nº 6.766/1979, não se enquadram nesse conceito e, portanto, não podem ser incluídas em processos de regularização fundiária.
A inclusão indevida de áreas já regularizadas tem sido um dos erros mais recorrentes. Trata-se de falha que ultrapassa o aspecto técnico, pois pode configurar violação ao direito de propriedade, protegido pela Constituição Federal e pelo Código Civil. Ao ignorar esse limite, o Poder Público compromete a segurança jurídica e expõe o procedimento a questionamentos e indeferimentos.
Outro problema frequente está relacionado à qualidade e à consistência da documentação técnica apresentada. Projetos de regularização incompletos, diagnósticos socioambientais inconsistentes e laudos técnicos frágeis dificultam a análise pelos Cartórios de Registro de Imóveis e atrasam o andamento dos processos. Em um procedimento que exige precisão e coerência, a fragilidade documental se torna um obstáculo decisivo.
A situação se agrava quando há substituição da equipe técnica responsável sem a devida formalização. A apresentação de novo Projeto de Regularização Fundiária por profissional ou empresa diversa daquela originalmente vinculada ao processo exige nova análise técnica e jurídica. Na prática, isso interrompe a continuidade do procedimento e impõe a necessidade de reinício, com novo protocolo e nova tramitação.
No campo procedimental, outro fator crítico é o não atendimento às exigências formuladas pelo Oficial Registrador. A Lei nº 6.015/1973 estabelece prazo de 40 dias para o cumprimento das chamadas Notas de Exigência. O descumprimento desse prazo resulta no arquivamento do processo e na cessação automática dos efeitos da prenotação, obrigando o município a reiniciar integralmente o procedimento.
Esse conjunto de falhas revela um padrão que compromete a efetividade da REURB: delimitação inadequada das áreas, inconsistência técnica e fragilidade na condução processual. O impacto é direto. Além de atrasar a regularização, aumenta custos, gera retrabalho e, principalmente, posterga a entrega de segurança jurídica às populações que mais necessitam.
Diante desse cenário, torna-se evidente que o sucesso da REURB depende menos da criação de novas normas e mais da qualificação da gestão dos processos existentes. É fundamental que os municípios invistam na capacitação de suas equipes técnicas e jurídicas, estabeleçam fluxos de trabalho consistentes e mantenham comunicação eficiente com as Serventias Extrajudiciais.
A regularização fundiária exige método, rigor técnico e responsabilidade institucional. Quando bem conduzida, transforma realidades, integra territórios e promove cidadania. Quando executada de forma inadequada, perde eficiência e compromete seus próprios objetivos.
A REURB já demonstrou sua relevância como instrumento de política pública. O desafio agora está em sua execução. Respeitar os limites legais, qualificar os procedimentos e assegurar consistência técnica não são apenas exigências formais são condições indispensáveis para que a regularização fundiária cumpra seu papel e gere resultados concretos para a sociedade.
JOSÉ DE ARIMATEIA BARBOSA – Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Campo Novo do Parecis/MT.
